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为什么有人说肯德基沃尔玛是做地产的?
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为什么有人说肯德基沃尔玛是做地产的?
1974年，麦当劳王国的创始人雷克罗克，被邀请去奥斯汀为得克萨斯州立大学的工商管理硕士班作讲演，在一场激动人心的讲演之后，学生们问雷是否愿意去他们常去的地方一起喝杯啤酒，雷高兴地接受了邀请。
当这群人都拿到啤酒之后，雷问：“谁能告诉我我是做什么的?”大多数MBA 学生都认为雷是在开玩笑。见没人回答他的问题，于是雷又问：“你们认为我能做什么呢?”学生们又一次笑了，最后一个大胆的学生叫道：“雷，所有人都知道你是做汉堡包的”。雷哈哈地笑了：“我料到你们会这么说。”他停止笑声并很快地说：“女士们、先生们，其实我不做汉堡包业务，我的真正生意是房地产。”
麦当劳公司的收入主要来源于房地产营运收入、从加盟店收取的服务费和直营店的盈余三部分。其中直营店的收入占到三分之一，加盟店的收入中，房产收入达到了90%。而在中国市场上，由于一线城市餐饮行业竞争激烈，麦当劳更多的采用直营店的模式，而在美国市场上，有60%的麦当劳房产属于麦当劳公司所有，其它的多为麦当劳公司出面签订的产期租赁协议，即在麦当劳选址中重点遵循的租期要达到20年的这个原则。
那么麦当劳又是如何赚钱的呢，在讨论这个具体的问题之前，可以先看看现在遍布各地的城市综合体，这些城市综合体在宣传推广层面无一例外的浓墨重彩大肆渲染自己对于知名商家的引进。而以万达广场为代表的所谓订单式商业综合体企业，更是对于知名商家的引进不遗余力。在这个现象的背后，其实对于万达这一类的开发商来说，他们看中的是沃尔玛、麦当劳这类商家对于中小商家以及投资者的吸引作用。而中小商家对于沃尔玛、麦当劳的追捧也源于对他们商铺选址的分析能力的认可。例如麦当劳餐厅，开一家火一家，只要一个地段有麦当劳或者肯德基餐厅入住，就意味着这个地段具有投资价值，以此来形成中小商家的跟风。而麦当劳这类锚店对于整个区域价值的提升又为他们的盈利打开了一定的空间。
麦当劳总部做的更多的不是餐厅的经营，而是投入更大的精力在如何为餐厅选址，以及论证选址的可行性。由此形成了麦当劳总部负责餐厅的选址和论证，特许加盟者负责餐厅的运营。而对于麦当劳公司来说，他们的收益在于对地段潜力的挖掘以及自身入住后对区域价值提升带来的溢价。
换言之，麦当劳签订20年的长效合同，以及麦当劳自身强大的品牌号召力，使得在平均地价成本为100的区域内，麦当劳可以拿到的价格是80，而麦当劳入住后，区域价值得到提升，总体组进水平上涨，平均租金上涨到110，而麦当劳享受的就是中间110-80的30差价部分。通过特许加盟，麦当劳公司持有黄金地段的旺铺土地，然后吸引特许加盟者进入，从麦当劳公司手头承租这些旺铺，以此带来的价格差成为麦当劳公司的利润。对于在全球一百余个国家拥有数万块黄金旺铺的麦当劳公司来说，确实是一个高超的商业地产运营者。
用一种通俗的说法为，麦当劳公司承担的是一个二房东的角色，通过收购或者租赁房屋，然后转租给自己的加盟者，赚取中间部门的价差。而这个才是麦当劳最为赚钱的地方。更为可怕的是麦当劳在中国正在以每年150家以上的速度扩张，不断地持有商业热点区域的物业，而持有型物业比重的增加，维护了麦当劳公司稳定的现金流。而麦当劳的老对手肯德基，采取的同样是一种类似的方式，肯德基在中国大陆开放加盟，加盟的条件是“不从零开始”，即签订加盟协议，缴纳加盟费后，特许加盟者有权阅读和分析肯德基提供的若干家成熟经营的肯德基餐厅，并从中选取一家，完成经营权的转让，而在餐厅的日常经营中，由于客群等都已经固定，肯德基执行的是一整套的标准化操作模式，因此普通客户感受不到餐厅有任何变化。所谓的不从零开始，其实也在某种程度上限制了特许加盟者的选择余地，特许加盟者只能以固定的价格承接肯德基持有的店铺所在的物业。
进入地产领域掘金的知名企业并不止麦当劳一家，国内知名的苏宁国美电器，采取的也是类似的方式，由于它们本身就是商业房产的需求大户，通过规模优势压低租金成本，然后引进各种电器厂商进行销售，类似于将大的商业用房分割为小的单位进行出租，以此获得收益。
回到题目，麦当劳归根结底确实是一家做商业地产的公司。麦当劳采取的是另一种商业盈利模式，一种有别于城市综合体的盈利道路。而麦当劳的模式，可以简单的归结为几点，即模式化标准化、专业的选址能力、强大的总部支持、持有经营性物业的收益权并转租给特许加盟者。
肯德基卖的是房地产怎么理解?
主要是转租和购地两种模式。
麦当劳初期的发展非常富有想象力，依靠快餐品牌和精准的选地眼光，用低廉的价格与政府或者业主签下长期的低价土地租赁合同，以合同为抵押向银行借贷，建起门店之后将地价抬高，再二次出租赚取差价。
资金雄厚后麦当劳也开始购地建店再整体卖给自己的加盟商，或者购地作加盟资本这样的模式，总的来说，这套模式在网上查查资料还是非常多的，比如以下这篇比较著名的文章：
麦当劳：地产模式陷阱
其实商业模式中扣入房地产在大型企业中是比较常见的一环，只是肯德基等公司做房地产和我们常规的想法不太一样，因此我们关注得会多一些。
记得看到过一句话说得很好，大家都以为麦当劳在卖地皮，其实他们卖的是地产商业分析成果。
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