买房投资先用公式算算值不值

买房投资先用公式算算值不值

　　考察一处房产是否值得投资，最重要的就是评估其投资价值，即考虑房产的价格与期望的收入关系是否合理。以下三个公式可以帮助你估算房产价值，不妨一试。

　　公式一：

　　租金乘数小于12

　　租金乘数，是比较全部售价与每年的总租金收入的一个简单公式（租金乘数＝投资金额／每年潜在租金收入），小于12。

　　比如一套房子，2001年时售价22万元，月租金1500元，那么它当时的租金乘数是12倍。一般来说，这个数字被看成大多数租赁房产的分界线。如果一处房产的租金乘数超过12倍，很可能会带来负现金流。这套房子如今的售价已经上涨到60万元，而月租金却仍不到2000元，租金乘数升到25倍，已经大大超过了合理的范畴。

　　投资者可以将目标物业的总租金乘数与自己所要求的进行比较，也可在不同物业间比较，取其较小者。不过这个方法并未考虑房屋空置与欠租损失及营业费用、融资和税收的影响。

　　公式二：

　　8—10年收回投资

　　投资回收期法考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金乘数适用范围更广，还可以估算资金回收期的长短。它的公式是：投资回收年数＝（首期房款＋期房时间内的按揭款）／（月租金－按揭月供款）×12。

　　一般来说，回收年数越短越好，合理的年数在8—10年左右。仍以上面提到的那套房子为例，假设2001年时首付5万元，每月按揭供款1000元，1年后交房，当时它的投资回收年数是10．3年。但是到了2005年，由于房价上涨，而租金却没有同步增长，现在购买这套房产每月的租金收入无法弥补月供款，实际上面临投资无法回收的境地。

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