浅谈移民澳洲如何投资带地别墅项目

浅谈移民澳洲如何投资带地别墅项目

　　笔者听到最频繁的问题一是：

　　买哪里好?，

　　二是：买House还是unit?

　　从这两个问题可以看出，提问者是很认真的思考过，并对房市有所了解。

　　笔者对该两个问题是反问：请问您有多少银子?或：您准备投入多少资金?

　　这么回答似乎很不礼貌，不回答别人的问题也就算了，还反问人家的财务隐私，有些人会认为是不是动机不纯?

　　笔者的反问自有道理，真正帮助提问者解疑答惑的回答必须根据每个人的实际情况，而每个买房者的情况却是千差万别的，这里包括财务情况、个人喜好、现实状况等。

　　现实状况包括如：结婚与否?有无子女?孩子多大?父母同住?特别要求?

　　比如从投资角度来说，独立屋和公寓房之间差异有很多，其自然属性，资金投入，回报和增长模式都不同，每一位投资者要根据自己的实际需要和能力来选择。

　　今天本文主要探讨如何投资市面上非常流行的带地别墅项目House Land Package

　　House Land Package是什么

　　House Land Package(下文简称 HL)的概念有两种。

　　一种是买家直接去土地开发商处买地，拿到地后自行寻找Builder,Builder根据客户情况提出一个建设方案再行建造。

　　另一种，是一次性和销售方拿连地带房的打包服务，但是土地与房屋的合同分开单独签署。

　　对于大多数买家来说，盖房子涉及到规划批准，设计，建造批准，建造，施工等多个方面，过于复杂，所以销售方会提供打包服务来方便买家。

　　买家可以选择好心仪的地块，然后根据销售方提出的建造方案进行参考提议直至达成一致。

　　土地分为两种，一种是带title的，开发商已经开发好了相应的基础设施，地块已经划分，马路已通，下水管道等市政都已铺设完毕。

　　这种地通常会较贵，但买家可以对土地甚至这片区域都有亲身考察的可能。

　　另一种是untitle的地，表示这片地还未开发，不过开发计划已经递交政府审批，所以合同中会有一项title设立的预测时间。

　　这个时间最长可达3年，但3-6个月比较主流。

　　土地交付之后，就需要支付土地余款，也就是说这时开始买家就要还土地贷款的利息了。

　　但由于节省了印花税，又可以拿到更加定制化的房子，许多买家也宁愿选择这种方式。

　　房子建造工程要分五个stage：

　　Slab(打地基，占全部工程款的25%)

　　Frame(立架构，占全部工程款的20%)

　　Locking up(安装各种设施，占全部工程款的25%)

　　Fitting(装修，占全部工程款的20%)

　　Finish(完工，占全部工程款的10%)

　　每一个stage完成后builder就会发给买家一个invoice，买家就要去验收，验收合格后就可以通知银行去付清这部份的工程款了。

　　这个过程对买家来讲是一个考验，因为大多数人对盖房子都是外行，但是每一个stage都请专业的inspector去验收的话开销又很大。

　　很多买家会委托信得过的专业人士或机构帮忙监管，可以省下许多麻烦。

　　购买HL的好处有哪些

　　1. 节省大量的印花税。

　　买地再选房仅按土地价值来交印花税，不征收房屋部分价值的印花税;而买一样总价位的现房是按总价来交印花税。

　　举例土地买进价是30万澳元，房屋造价30万澳元，那么先买地再造房需要交的印花税是$8990，而直接买60万的现房最终要交的印花税是$22490(投资名义购买可免5千块印花税)。

　　2. 自己选地造房可灵活选择自己心仪的户型及装修标准，而购买现房往往是开发商直接给业主定好交房户型及标准。

　　3.可灵活跟建筑商确认造房开始时间及交房时间。

　　4. 资金准备时间比较充裕。

　　可分期交房款，购买现房则需要马上付全款。

　　购买HL需要注意哪些方面

　　1. 选择你所心仪的区域，地段，地块，朝向，附近配套设施的规划。

　　HL往往是成片开发，以住宅区的形式呈现。如果用来投资，则要同购买其它物业一样考虑其发展潜力。

　　目前澳洲悉尼西北和西南正值高速发展的阶段，政府引导下许多公共设施日趋完善，也会吸引大量的居民来此，是值得考虑的区域之一。

　　2. 如果自住，要选择适合自己未来5-10年的户型，考虑到家庭成员结构的变化。

　　由此，也要了解清楚户型结构是否还可以进行调整，可以如何调整。因为通常结构是经过政府审核的，通常不可以大幅度更改。

　　3. 要仔细核对装修细节甚至建筑用材的清单。

　　如果参观过建筑商的样板房，要问清自己的房子和样板房用材有何不同。通常材料的不同选择会带来不小的价格差距。

　　购买HL的具体付款流程

　　1. 首先买家签土地合同时需要支付土地价格的10%,签建筑合同时需要支付建筑价格的5%作为首付款。

　　2. 到土地交割时，买家需要支付剩下土地价格的90%(含贷款部分)。

　　3. 土地交割后，建筑商收到政府的建筑许可(Building Permit)后开始动工建房，整个建筑过程分为五个阶段来完成，

　　即：地基，框架，封顶，装修和完工阶段。

　　土地交割后付款方式如下：

　　1.买家首先支付5%的定金。

　　2.房屋地基做好后，买家需要支付建筑价格的20%给建筑商。

　　3.框架做好后，买家需要支付建筑价格的25% .

　　4.封顶做好后，买家需要支付建筑价格的20% .

　　5.装修完工后，买家需要支付建筑价格的20% .

　　6.完工交房时，买家需要支付建筑价格的10%.

　　需要注意的是：买家只需支付20%首付，剩余80%可向银行贷款，每笔费用都在买家核查了施工进度后由银行直接拨给建筑商。

　　去哪里投资HL ?

　　和公寓类似，投资house应该遵循8大要素

　　1. 政府规划(20分)：新的铁路、公路、桥梁、购物中心、学校、政府规划的大型项目和工程、卫星城等

　　2. 就业机会(20分)：知识经济区、新建购物中心、医院、公司总部、规划建设中的商业写字楼等

　　3. 房屋供给(20分)：供给长期短缺不足、经常出现一房难求的现象等

　　4. 人口增长(20分)：增长率高、增长数量稳步、收入稳定提高、高收入人群比例大等

　　5. 交通设施(10分)：近火车站，近公共汽车站，近码头等

　　6. 公共设施(10分)：购物中心、学校、银行、医院、公园、图书馆、娱乐设施等