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销售策划

时间：2023-11-11 16:02:40 销售我要投稿

[优选]销售策划7篇

销售策划篇1

　　一.市场环境分析

[优选]销售策划7篇

　　（1）营销环境的种类

　　市场营销环境是指影响企业营销活动的所有外部因素。公司的营销环境是指在营销活动之外，能够影响营销部门建立并保持与目标顾客良好关系的能力的各种因素和力量。营销环境既能够提供机遇，也能造成威胁。成功的公司都知道持续不断的观察并适应变化着的环境是非常重要的。识别环境的重要变化主要由公司的营销部门负责。与公司其他部门不同，营销部门必须能够跟踪发展的趋势、寻找市场机会。尽管公司所有的管理者都应该了解外部环境，但营销部门有两个专长。他们有科学的办法——市场情报和市场调研——来收集关于营销环境的信息，而且他们在顾客和竞争环境上也花费更多的时间。在对市场做了系统的调查后，营销部门能够将其战略加以改进，以适应市场新的挑战和机遇。

　　我们可以简单把其分为微观环境和宏观环境二大类。微观环境指与企业紧密相联，直接影响企业营销能力的各种参与者，包括企业本身、市场营销渠道企业、顾客、竞争者以及社会公众。宏观环境则是指影响营销环境的一系列巨大的社会力量，主要是人口、经济、政治法律、科学技术、社会文化及自然生态等因素。

　　微观环境直接影响与制约企业的营销活动，多半与企业具有或多或少的经济联系，也称直接营销环境，又称作业环境。宏观环境一般以微观环境为媒介去影响和制约企业的营销活动，在特定场合，也可直接影响企业的营销活动。宏观环境被称作间接营销环境。

　　所有的营销活动都有可能涉及到微观环境和宏观环境。在这里需要注意的几点是：1、不同营销活动所面临的主要营销环境是不同的，有的可能主要的竞争对手，而有的可能主要是技术原因，等等。2、对同一个企业或同一种水平而言，在不同的时期所面临的主要环境也有可能是不同的，或者说是会变化的。如山西假酒案被曝光后，山西省内白酒生产企业面临的最主要营销环境就是社会对山西整个白酒行业的不信任危机。在这种信任危机的笼罩下，即使质量很好的白酒生产企业，他的产品也很难销售出去。20xx年有人在网上散布“香蕉有毒”的谣言，

　　使得香蕉严重滞销，香蕉生产企业普遍严重亏损。这种整个行业的声誉危机就是行业内企业面临的最大营销环境。这种行业信任危机不改变，所有行业内企业将根本无法生存。改变这种环境就成为企业营销成功的最主要因素。“温州鞋”从“假冒伪劣”的市场形象转为“名优商品”的市场形象，使几乎所有的`温州制鞋企业深刻体会到营销环境的厉害。

　　因此，企业作为国民经济的细胞，它的生存和发展与其所面临的内外环境休戚相关。内外环境是一把“双韧的剑”，一方面为企业的发展带来了机遇，另一方面也为企业的发展带来风险与威胁。外部宏观环境是企业不可抗力的不可控因素，分析研究它，才能捕捉到环境变动带来的营销机会，也才能避免环境变动造成的危机和威胁；微观环境是直接影响制约企业营销活动的力量，分析研究它，才能协调企业的相关利益群体，促进企业营销目标的实现。企业必须根据环境的实际与发展趋势，相应制定并不断调整营销策略，自觉地利用市场机会，

　　防范可能出现的威胁，扬长避短，才能确保在竞争中立于不败之地。

　　（2）营销环境的特征

　　1.客观性

　　环境作为营销部门外在的不以营销者意志为转移的因素，对企业营销活动的影响具有强制性和不可控性的特点。一般说来，营销部门无法摆脱和控制营销环境，特别是宏观环境，企业难以按自身的要求和意愿随意改变它。如企业不能改变人口因素、政治法律因素、社会文化因素等。但企业可以主动适应环境的变化和要求，制定并不断调整市场营销策略。事物发展与环境变化的关系，适者生存，不适者淘汰，就企业与环境的关系而言，也完全适用。有的企业善于适应环境就能生存和发展，有的企业不能适应环境的变化，就难免被淘汰。

　　2.差异性

　　不同的国家或地区之间，宏观环境存在着广泛的差异，不同的企业，微观环境也千差万别。正因为营销环境的差异，企业为适应不同的环境及其变化，必须采用各有特点和针对性的营销策略。环境的差异性也表现为同一环境的变化对不同企业的影响不同。例如，中国加入世界贸易组织，意味着大多数中国企业进入国际市场，进行“国际性较量”，而这一经济环境的变化，对不同行业所造成的冲击并不相同。有的直接受到很大影响，有的受影响程度并不是很明显。

　　3.多变性

　　市场营销环境是一个动态系统。构成营销环境的诸因素都受众多因素的影响，每一环境因素都随着社会经济的发展而不断变化。

销售策划篇2

　　一、活动时间：

　　二、活动地点：

　　六楼会议室

　　三、活动对象：

　　机关队4人（机关部门各部门推荐或自愿报名）；

　　营业部及各支行队各推选4人参加。

　　四、比赛项目：

　　单指点钞、多指点钞、票币计算、小键盘录入

　　五、比赛规则：

　　点钞比赛：单指单张在规定范围10分钟内以12把为及格线，多指多张在规定范围10分钟内以16把为及格线。（每把正确得4分，错一把扣6分，其中未墩齐扣1分，把条未扎紧扣1分，盖章不清晰扣一分）。

　　票币计算：在规定范围10分钟内以算对10题为及格线，大小写全对得10分，大写正确得4分，小写正确得4分，其中分别未标明分节符、小数点、人民币符号的均扣1分。

　　小键盘录入：在规定范围10分钟内以算对7题为及格，计算正确得10分，其中分别未标明分节符、小数点均扣1分。

　　六、开设奖项：

　　按各项比赛综合成绩评出：团体奖一名，奖励500元；各项比赛评出个人：

　　一等奖1名，奖励300元；

　　二等奖1名，奖励200元；

　　三等奖1名，奖励100元。

　　借此活动，要求营业部各网点在4月15日至5月4日期间开展为期20天的柜面业务技能大练兵活动，全面调动会计柜员苦练技能、提升业务技能水平的.工作热情，在全行掀起技能练兵活动的热潮。一是加强技能训练，全面提高柜面业务处理效率。要求全体柜员勤学苦练，并在推动全员普练的基础上，对于业务技能相对较弱的人员，制定阶段性目标，利用班前班后时间，加练补练，争取取得显著进步。二是加强监测，动态评价，全面提高训练效果。要求营业部及部室行长、会计主管建立训练台账，并在柜员之间开展竞赛，每日对柜员点钞、票币计算、小键盘录入等三项技能进行测试或互测，记录成绩。特别是对于今年新入行柜员，要重点督导，加强训练，确保在活动期间技能水平有较大幅度的提高。三是组织每周抽测，加强检查监督。分行将每周抽测各机构技能较弱的柜员，检查营业网点训练效果，定期通报测试结果。分行将针对抽测中发现的问题，提出指导性意见，切实有效地提高柜面人员整体业务技能水平。

　　营业部及部室将力争通过技能大练兵活动，推动各营业网点柜面业务技能水平再上新台阶。

销售策划篇3

　　主办：生物科学与工程学院

　　承办：生物科学与工程学院学生会宣传部

　　生物科学与工程学院迎新花卉展策划书

　　一、活动目的:

　　新生入学都是学生从一个熟悉的环境来到一个陌生的环境，为了给新生留下一个积极乐观、充满活力的大学印象，我院将在新生入学之际报道的时候举办迎新花卉展，既可以充实大学生校园活动，又可以让新生体验大学的美好。

　　二、活动主题:

　　迎新生花卉展。

　　三、活动时间:

　　20xx年新生报到时持续一周

　　四、展出地点:

　　新生报到地点

　　五、主办单位

　　主办单位：生物科学与工程学院

　　承办单位：生物科学与工程学院宣传部

　　六、展出内容：

　　以“迎新”为主题，展出一些色彩鲜明给人以舒适感的小型花卉产品，品种各个班级定

　　七、奖项设置及奖励办法

　　评奖方式：投票。投票方式：给投票的新生和新生的家长没人一个票纸，选出自己认为好的班级的.号码，根据票的多少评出获奖班级。

　　奖项：

　　一等奖：一名 300元

　　二等奖：一名 200元

　　三等奖：一名 100元

　　优秀奖：三名各50元

　　八、活动流程：

　　1、20xx年6月份给各班班长开会，内容是花卉展的意义，及给各班一定的经费，买种子或者买花。每班出30盆花。

　　2、20xx年8月28日检查各班花的情况

　　3、制作宣传海报两张，贴于15#6楼，和1楼大厅

　　4、条幅制作，挂于15#楼前

　　5、新生报到的早晨7:00，学生会各部门派出干事，搬30张大桌子和30张单人桌于新生报到点，并且摆好。

　　6、当天8:00，各班级将本班级的30盆花搬到新生报到处，并且在本班级的区域将花摆放整齐。

　　7、由宣传部人员值班，查看选票情况。

　　8、晚上由人员看管花卉，付劳务费。

　　九、经费预算：

　　海报 2张40元

　　条幅 2条180元

　　每个班级经费 100元|每班 *20个班级 = 2000元

　　奖金：750元

　　水 2件50元

　　劳务费 +餐费 1000元

　　总计3320元

销售策划篇4

　　在实际营销工作中除前期策划定位工作外，项目销售中、后期的跟踪、调整、优化工作尤其重要。同时，必须切实加强对一线销售人员的不断培训和再培训管理，促使销售团队领悟策划精髓及销售策略，确保项目策划和销售工作的`统一。

　　虎狼之师是如何建立的？和钢铁是怎样炼成的一个道理！

　　打造和提高一线销售体系的战斗力已经成为近期集团以及项目营销工作的核心重点！自力更生，丰衣足食！

　　一次大规模的整编、整风、操练、比武的大练兵即将拉开帷幕。

　　一、基础类培训和考核

　　1、《集团企业文化介绍》

　　2、《集团规章制度课程》

　　3、《营销中心工作流程和行为规范》

　　4、《基础工程知识》

　　5、《财务和按揭课程》

　　6、《合同与政策法规课程》

　　7、《销售技巧课程》

　　8、《化妆与仪态课程》

　　9、《电话接听课程》

　　10、《建立高绩效团队》

　　培训形式：讲解、角色演练、小组讨论、游戏互动、个案分析

　　考核形式：笔试、口试

　　二、项目类培训和考核

　　1、《项目总体介绍》

　　2、《项目园林设计介绍》

　　3、《楼盘结构与户型介绍》

　　4、《沙盘与样板房介绍》

　　5、《销售流程课程》

　　6、《入住流程与物管课程》

　　7、《市场状况与竞争对手分析》

　　8、《客户管理技巧与客户分析》

　　9、《销售表格填写规范》

　　培训形式：实地讲解、周边楼盘实地踩盘总结与分享、个案分析

　　考核形式：一对一的实地考核（口试）、笔试

　　三、素质类培训和考核

　　1、《礼仪与气质修炼》

　　2、《自我心理调节》

　　3、《顾客心理学简介》

　　4、《风水学介绍》

　　考核形式：笔试、口试

　　四、管理类培训和考核

　　1、《管理概念课程》

　　2、《团队性格分析与组合》

　　3、《沟通与激励技巧》

　　4、《会议技巧》

　　5、《有效授权》

　　培训形式：游戏感悟、分析练习和实操练习

　　考核形式：笔试、实操考核

　　五、实地培训和考核

　　1、《实地训练》

　　2、《开盘及展销会演练》

　　3、《实施踩盘计划》

　　考核形式：根据实习和演练成绩作为考核分数

　　以上培训及考核执行计划由营销中心牵头，行政部、人力资源部、设计中心、物管公司、法律事务部等单位和部门配合，部分内容培训可邀请外单位专家支持。培训工作未尽之处，及时增补。

销售策划篇5

　　本商行成立目的：推进xx品牌建设，拉动配套设备销售，维修，管理，促进本公司和配套厂家共同健康的发展，实现销售和品牌建设双赢。更好的服务与纸箱包装公司，和纸箱机械公司，为有志的,德才兼备，销售人员，提供提供更好的发展空间和机遇。

　　部门成立方案；以入股的方式，安排工作人员两名，配置办公室一间，一名为文秘人员，详细记录本部门设备销售地址，电话，时间，以便定期回访，定期服务，便于管理，便于形成历史记录。为公司的长远发展提供资料，和根据。入股额以小额为好，等额入股，如果能参与一线销售的，和无股份其他员工一样拿提成，如不能参与一线销售的，年底分红，股东参与重大事宜的`决策，销售服务部的规章制度由股东们开会决定并形成制度。建议以两万元为基础股。本销售部除中高档印刷机本公司生产外，其他设备配件，均有本部门，定点在固定厂家定期购入。供应厂家必须安本销售部要求生产，否则定为伪约。入股年分红以存款利息为基本点，按年度总结为凭据分红。

　　销售部初期成立经王总批准，办事处有仓库和简易办公设备为基本条件，通过广告，和售后服务推广市场。以小投资稳发展为基础。

　　每个办事处有调试工一名，经理一名，要求；都具备初中以上学历，都会开车，品德端庄，有爱心有热情。对所有员工进行定时培训，定期学习，定期公司开会。年终拿提成，平时定额工资。

　　随着xx品牌受到社会各界的，信任，支持和认可，必将拉动xx印刷机和其他全国各地配套设备的销售，真正的成为，包装机械生产厂家，和使用厂家的共同发展。

　　总之，本部以规章制度管理员工，为社会行内的发展提供动力，爱心取之于社会用之于社会。希望大家相信与我与公司。共创行业辉煌。本部门的成立一切制度的制定都要，谋求xx公司和市场销售的双赢。

销售策划篇6

　　策划说明

　　随着人民生活水平日益提高，人们更加注重饮食的营养和保健，餐饮文化越来越普及。中国成为了世界上葡萄酒消费增长最快的市场。10年来，世界葡萄酒传统消费国的消费量基本维持原有水平，唯独中国市场异军突起，葡萄酒销量不断攀升。这让全球葡萄酒厂商趋之若鹜。曾有法国报刊用“令人瞠目结舌”来形容中国葡萄酒市场近年来的需求增长速度。英国ISWR/DGR研究机构的最新调研数据显示，20xx年，全球葡萄酒的消费总量为2.38825亿hl（百升）。其中，中国葡萄酒的消费量将达558万hl。20xx年，中国是全球最活跃的葡萄酒市场，葡萄酒消费量将增长近36%；同期，全球葡萄酒消费总量的增长幅度仅为9.15%。同时，最近三年，高档葡萄酒的销量年均增长50%，酒庄酒的销量年均增长则超过了100%。世界葡萄酒行业最负盛名的《葡萄酒报告》预测：20xx年中国葡萄酒消费结构中：高、中、低档酒的比例分别为50%、40%、10%。高端市场的利润率往往高达30%－50%。

　　一．市场分析

　　行业分析

　　我国是一个以白酒消费为主的国家，葡萄酒的生产和消费一直处在很低的水平。1995年以前我国葡萄酒的产品大都是甜型葡萄酒，产品葡萄汁含量低，通过近几年调整产品结构，已形成以全汁葡萄酒为主的产品结构，其中干型、半干型葡萄酒已占总量50一60％。在干型酒中，干红葡萄酒约占80％，干白葡萄酒约占20％，高档次产品品种日益丰富，除已有国际公认的高档单品种葡萄酒外，高档起泡葡萄酒、年份酒、产地命名酒也相继出现。葡萄酒消费市场在中国的培养经历了很长的时间，1995年以后的葡萄酒热可以是一个真正的开始。目前的消费群体主要是高收入阶层和年轻人，消费区域集中在广东、上海、北京等沿海地区和大中城市。与白酒、啤酒等其它酒种比较，葡萄酒的市场占有率有一定提高，在消费者中的普及率还不是很高。

　　市场份额

　　在重要的葡萄酒消费市场华南地区，进口红酒中法国红酒市场综合占有率之和超过34％。其中波尔多地区的红酒市场综合占有率均名列第一。法国高档葡萄酒越来越占据了更多的进口份额。统计显示，20xx年经广东口岸进口葡萄酒仍以法国产的高档葡萄酒为主，进口量达到633.1万升，迅猛增长1.7倍，已占经广东口岸进口葡萄酒数量的45.9%，比20xx提升了9.8个百分点

　　SWOT分析

　　品牌在市场上的优势：a品牌知名度高 b拉高堡酒庄是法国八大酒庄之一，口碑很好。c是以著名葡萄产区—法国波尔多地区的精品葡萄为原料酿成的优质干红葡萄酒。 d含有多种维生素、13种微量元素和28种氨基酸，其中有8种氨基酸是人体不能合成的。

　　品牌在市场上的劣势：产品产量有限，价格较高。

　　品牌在市场上的机会：品牌知名度高，消费群不断壮大，市场占有率持良性发展,前景广阔。

　　品牌在市场上的威胁：行业内欧洲、北美、非洲及澳洲几大知名品牌的竞争和中国本土品牌的崛起。

　　核心竞争能力

　　历史悠久、世界知名度高、文化深厚、无污染、无公害、安全、卫生、健康、营养的绿色食品。

　　消费者分析

　　消费群主要是高收入阶层和年轻人，消费区域集中在广东、上海、北京等沿海地区和大中城市。据调查报告显示，购买葡萄酒的动机，自己喜欢喝的占34。29%、为健康的占领22。86%、因社交需要的15。71%、收藏跟其它各占10%、只有因时尚购买是7。14%；

　　1、购买动机：大部分消费者以“自己喜欢喝”为首位需求，其次就是“为健康”接下来就是收藏跟时尚购买。

　　2、购买方式：消费者消费红酒最多终端是餐厅、酒楼和夜场，这些地方以直接消费为主。其次大型商场、量贩也是红酒的一个重要销售窗口，这些地方的消费行为主要是送礼和自己储藏，销售量相对较小，价格对其选择的影响不大；

　　3、饮用方式：消费者一般在宴会，派对，休闲时刻，家庭就餐时进行饮用。平时偶尔也会独自品尝。

　　4、品酒观念：消费者对干白的消费还处于跟风阶段，真正会“品”酒的人还不多，对干白的认识在于“调节气氛，有情调”，对酒质不讲究，对低劣品质的酒认识不多。

　　消费环境分析

　　l、中国经过改革开放30年的发展，给我们提供了良好的经营环境。消费者的人均收入不断提高，消费能力越来越强。

　　2、中国人越来越注重餐饮文化，酒早已成为桌上之物。

　　3、进口红酒在我国市场虽来势汹汹，但市场仍有很大空缺。

　　4、消费者越来越注重生活品味，越来越多的了解知名红酒的文化，培养了很多红酒的忠实Fans。

　　竞争对手分析

　　1、拉高堡葡萄酒的主要竞争对手是世界八大酒庄

　　A、产品质量较好

　　B、品牌知名度较高

　　C、收藏价值高，在世界各国都有很多的忠实收藏家

　　2、八大酒庄酒存在的一些缺陷：

　　A、产量少，基本都是在3万箱左右。

　　B、价格高，每瓶价格都在数千元以上。

　　二、营销策略

　　品牌竞争策略

　　拉高堡酒庄位于法国梅多克地区吉伦特河左岸生艾斯提夫北部，面积达55公顷，属于法国中级酒庄，每年产量大达到300000瓶。20xx年集锦奖，20xx年中央农业部金奖。葡萄采摘时间通常略晚，经过精心分类筛选、轻微压榨，置于24小时完全温控的不锈钢瓶中进行20-30天的初步发酵，使葡萄果皮上的各类物质充分释放，渗入到酒体中。之后酒汁用橡木桶存储于酒庄一个古老的半地下式酒窖中陈酿，经过21个月的.时间待酒体成熟以后进行装瓶。其深沉的酒体富含平衡的单宁酸度，给人带来愉悦的感受。入口饱满景致、香味馥郁，留有像

　　木桶陈酿的香味给人以无限遐想。拉高堡红酒是波尔多梅多克地区能够将现代酿酒科技与传统陈酿方法有益结合的典型代表。

　　广告策略

　　销售渠道策略

　　1、在—线的大型商场超市，量贩特设产品展示与终端服务礼仪小姐，实行产品优点解说和品牌说服，注重产品文化的培养。

　　2、促销活动，在系列产品推广期间，我们将产品和消费者接触的地点首先锁定在酒楼、餐厅、夜场，展开试饮活动，让消费者直接感受到产品的口感和品质。同时，由导购人员对消费者进行红酒知识的普及和灌输。

　　公共关系促销策略

　　举办产品品尝会暨高收入阶层和年轻人会员晚会，广泛邀请一些政府部门、主管部门领导，商业销售的负责人，品酒专家、社会名流、消费者代表，新闻媒介单位参加。

　　内容：邀请上述人员参加产品的品尝，广泛地征求社会各界的意见和建议，包括产品口感、酒度、价格、包装、宣传、销售等环节。在品尝会之后辅以联欢晚会，以避免单调。

　　地点：可选择有一定档次的宾馆酒店或各地知名酒窖

　　作用：花少量的钱财既可广泛征求社会各界对产品的看法，避免产品与市场发生较大程度的偏差，同时又广泛宣传产品，塑造良好的公关形象。

　　广告促销策略

　　1、广告定位

　　A、市场定位

　　以广东地区为华南地区第一站，广州作为主要推广城市，深圳、汕头、惠州、湛江为辅，向整个珠三角地区辐射，产品推广活动的开展以广东为重点。

　　B、商品定位

　　具有较高收藏价值、性价比最高的高档红酒，真正无污染、无公害、安全、卫生、健康、营养的绿色食品。

　　C、品牌定位

　　新一代健康、营养的法国名庄红酒

　　2、广告目标

　　广告目标是突出该红酒的优点和产品形象，使之根植于消费者心中，从而达到扩大影响，实现促销目的与营销的目的

　　3、广告对象

　　A、目标市场细分

　　通过调查和综合分析认定，该系列产品目标市场定在广州市场，再占领深圳、汕头、惠州、湛江市场并辐射珠三角地区。同时寻求国内市场。主要是华南地区、华东地区，华北地区。

　　B、产品目标消费群确定为：高收入阶层和年轻人，年龄在22—50岁之间。

　　4、广告媒体策略

　　该红酒处于销售额稳步增长阶段，产品潜在市场大，购买欲强，应注意运用各种组合媒介造成较大的广告声势，给人强烈的印象，在较短时间内向消费者传递较为密集的信息量。同时，应采取集中性的广告宣传策略，侧重宣传产品性能、优点、特点；广告宣传对象重点在启发那些最先购买的用户，广告媒介也应选择

　　与这些消费者关系最大的媒介方式，有重点地、组合协调地使用以下媒介和方法：

　　1、报纸广告

　　A、投放地域：先在主要推广城市广州开始，网络主要报纸媒体，待产品有更大盈利再向全国各大报纸媒体铺开。

　　B、投放位置：日报的经济版、市场信息版；商业报刊的市场行情版

　　C、创作简述：表现出无污染、无公害、安全、卫生、健康、营养的绿色食品，采用绿色环境和体魄健康的人为视觉元素，描述产品的优点和好处。

　　2、杂志广告（同上）

　　3、电视广告

　　A、时间：黄金时间的前后十分钟内及经济新闻、经济专栏的前后刊播。 B、创意简述：从产品的消费者定位出发，在电视镜头中突出制造商业活动、竞争的气氛和忙碌的生活，并利用现代人对健康和养颜的执着及对绿色食品的喜好心理，表达健康生活，营养人生的意境。

　　4、产品说明书广告

　　（1）使用场合与对象： a．附在产品包装内给消费者； b．邮寄给一些大的商业专业公司和超级商场、量贩。即针对批发、零售商。（2）要求印刷设计精美，内容包括产品优点、性能、、征订单。（3）POP广告：使用在终端销售现场，使消费者易发现，重视该产品。场部 a、使用方式：免费赠送给大型超市、量贩、酒楼及食市 b、要求：印制精美，图案、色彩鲜明醒目。

销售策划篇7

　　第一部分项目分析

　　一、项目优势分析

　　1.位置优越、交通便利

　　项目位于沙湾东华大道，地处沙湾镇商住新区，旺中带静，距市桥仅10分钟车程，公共汽车直达小区，交通极其便利。

　　2.周边配套、设施完善

　　项目毗邻各式商铺、食肆、戏院、银行……相关配套设施一应俱全，休闲、购物无所不便。

　　3.环境优美、绿化率高

　　项目区内住宅与绿化环境设计比例协调，适合当今住宅市场的新潮流，区内绿意盎然，住宅小区均采用港式设计，独有首层私家花园，附设大型地下车库，带给住客优美的居住环境及清新的空气。

　　二、目劣势分析

　　1.市场竞争激烈

　　镇内聚合了荷景花园、雅荷居等众多大型楼盘，上述楼盘无论在规模、位置、价格上都各有优势，而目标顾客有趋向性，从而分薄了部分客源，令各个项目之间的竞争日趋激烈。

　　2.由于社会趋势，分工更加明细，各专业知识得以更充分的发挥。

　　经我公司人员现场调查，了解到贵公司现在根本没有专业的售楼人员，更无销售工作的统筹，在楼盘销上已打上8成折扣。

　　第二部分项目推广

　　一、项目市场定位

　　本项目地处沙湾商住中心，周边生活设施齐全，商场、食肆、银行、市场等应有尽有，根据沙湾一带市场情况以及项目自身规模，建议项目档次定位于中档，但包装策划成较高档次，利用周边完善的生活设施加上自身优美的绿化及小区环境，附加新颖先进的智能化社区管理系统，营造一个独具品位，充满时代气息的二十一世纪都市新住宅小区。

　　二、项目形象定位

　　1. 附加先进的智能化社区管理系统

　　项目倡导的二十一世纪家居生活注重个性的发挥，“以人为本”的思想贯空其中，围绕人为中心可以大方面进行发挥，一是将现代智能化信息引入家居生活，让人在说笑间完成各种生活工作事务，又可“秀才不出门，精通天下事”，同时将现代建筑和大自然的绿化环境融为一体，令人舒适惬意，悠然自得。

　　为此需具备以下几方面素质：

　　a.高度社会化

　　二十一世纪是一个社会分工更深入、更广泛、更细微的世纪。假如说二十世纪的社会分工主要体现在人类的劳动方面的话，二十一世纪的社会分工则更多的渗透至人类生活的各个方面。人们逐渐感觉到以往必须躬亲的“家务活”变得越来越不必要，“购买服务”越来越成为新的时尚;与此同时，人们有可能，也必须将更多的精力投入到各自专注的领域，否则其就可能遭到被淘汰的危险。这个趋势对家居生活的影响主要体现在两方面：一是小区物业管理将会越来越普遍，服务也更加全面与完善;二是家政服务的日趋盛行，家庭内的清洁、护理及厨艺等“家务”由各种专业公司的服务来替代。

　　b.高度信息化

　　二十一世纪是信息世纪。信息不仅成为社会生产的重要资源，决定人们事业的成功与否，而且信息特长的应用也成为人们日常生活的一部分。信息化对家居模式的影响一方面体现在楼宇的硬件设施上，大量的电子设备被装配进家居，楼盘“智能化”将是大势所趋;另一方面，信息消费成为时尚，信息服务极大地丰富着人们的生活内容。

　　2.追求和谐与自然

　　也许是对现代都市喧嚣、繁忙、紧张化的一种逆动，追求和谐与自然已经成为一种时尚，未来的二十一世纪这种趋势将会更加明显。体现在小区环境方面，人们将越来越追求建筑风格与绿化、小区环境的配合，越来越追求与绿色自然的贴近和回归。典雅风格的七层复式，草地、热带树木、庭台，和谐的社区文化，融洽的.人与人之间的关系，将使翠怡轩成为都市中的绿洲，红尘中的乐土。

　　3.旺中带静，舒适惬意

　　翠怡轩位处番禺市桥旁边，周边生活配套齐全，饮食、娱乐、商场、市场、银行配套齐全。小区稍离主干道，无车马喧嚣，真正居家宝地。

　　4.卖点分析：

　　a.主卖点

　　·位处商业中心，旺中带静

　　·绿化环境，独立私家花园

　　b.辅卖点

　　·智能化家居管理系统

　　·和谐、人性化的社区文化

　　三、项目目标客户定位

　　根据项目周边楼盘目标消费的调查分析，结合项目的地段、环境、规划、建筑风格及目前对象消费心理的分析，建议本项目的目标客户群定位于中档收入人士，具体分为：

　　1. 工薪阶层中的白领一族

　　此类买家多为工薪阶层中收入较丰的白领一族，且以青年买家居多，其较喜欢新潮时尚的居住生活环境，购房主要用作自住。

　　2. 外来高收入人士

　　此类买家多在番禺工作或从商多年，有稳定的收入，渴望购房安家落户番禺，本项目对这类外来市民而言存在最大魅力。

　　3. 部分港澳人士

　　四、项目价格建议

　　针对目前楼市竞争激烈、周边楼盘竞相降价的情况，初步建议本项目在淡市中以吸引人的价格和付款方式作为促销的最直接手段。建议项目销售价格以“低开高走”的形式陆续出现，即首次公开发售以“超低价”吸引买家，促成发展商的资金迅速回拢，帮助完善项目配套及资金滚动，然后视市场反映，在不同阶段适当加价，并在后期高价位阶段予以优惠，从面营造楼盘的抢购热潮。

　　第三部分品牌形象及广告传播初步策略

　　一、品牌策略概述

　　翠怡轩要取得良好的销售业绩，就必须建立独特的品牌形象，从项目现有状况，建筑设计项目推广策划出发，品牌策略的思路是形象同中求异，独特鲜明的卖点，个性化的小区文化。

　　二、广告诉求策略

　　1. 理性诉求

　　a.位处沙湾最成熟的生活社区

　　b.智能化家居管理，带来完美生活境界

　　c.价格、收费恰到好处

　　2. 形象诉求

　　a.草木亭台，绿地假山，私家花园

　　b.尊贵典雅的建筑设计

　　3.情感诉求