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产品设计未来规划

时间：2024-07-04 07:37:23 设计我要投稿

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产品设计未来规划

产品设计未来规划1

　　本文以猪肉分切加工物流中心的规划设计为例进行低温物流中心规划设计的探讨。

　　一、规划设计准备阶段

　　1．确定规划设计目标

　　(1)确认未来生鲜食品加工中心的功能，明确加工中心的功能属性，以便在后期细部设计时能围绕其功能目标进行设计。

　　(2)确定未来生鲜食品加工中心的营运方式。

　　(3)确认未来生鲜食品加工中心的营运目标需求，具体包括：

　　①预估总投资预算；

　　②生鲜食品加工中心目标使用年限；

　　③生鲜食品加工中心最大产量及目标销售量；

　　④生鲜食品加工中心人力资源安排；

　　⑤目标投资回收期；

　　⑥其他。

　　2．基本资料收集

　　收集基本资料的目的是“把握现状”。通过对企业现状的把握，进一步明确企业对生鲜食品加工工作的需要量和企业对生鲜食品物流的需要量。

　　了解企业现有的加工及物流能力，同时综合考虑企业未来的经营目标，设计出更符合企业真正需要的、又不会造成投资不足或是投资浪费的生鲜食品加工中心，以降低企业在生鲜食品加工中心投资过程中因对未来需求的不确定性而产生的投资风险。

　　在基本资料收集过程中需要调查及掌握的资料包括：

　　(1)产品类别。包括产品的类别、目标产品方向等，例如，生鲜分切肉制品、生鲜蔬果、熟食肉制品、水产品、豆制品、面包蛋糕、速冻水饺、速冻面食等。明确产品类别，就可以在细部设计时，针对不同类别生鲜产品的.加工工艺需求，进行不同的细部设计，以求尽可能在较长的时间内保证产品的品质、作业的便利性及高效率的加工作业能力。在产品类别的定位时，同一个生鲜食品加工中心不宜设置类别过多，也不宜类别差异性较大。因为差异性较大时，设施资源就很难达到统筹使用的状态，容易造成资源浪费。

　　(2)具体产品。在已确认产品类别的基础上。对具体的目标产品要明确化。例如，生鲜分切肉制品一猪肉分切，原料为已屠宰好的白条猪(去头、去脚、去内脏之后)，加工成最小至肉馅的一系列产品。只有产品明确化，才能更加准确地把握产品的加工工艺过程，在进行工艺设计时，更能接近产品生产过程中的细部环节，使设计的结果更加符合实际需要。

　　(3)目标深入群及配送半径。根据企业内部销售渠道情况，明确生鲜食品加工中心的下游客户，以便了解采购进货环节及加工物流配送出货环节的订单情况、产品批次情况、客户规模、配送范围，以便在规划设计时，对产品的物流属性有一个较为明确的体现，在场地、区域布局规划时能更多考虑此方面的因素，使物流在生鲜食品加工中心顺畅进行。

　　(4)产品最大及均衡产量目标。产量目标应建立在数据分析的基础上，要制定得切合实际，不宜过大。目标产量过大的规划设计会使资源闲置，是一种浪费；也不能目标产量不足，会使产品供不应求，造成重复建设。

　　(5)人力资源与组织架构配置。明确人员结构在各作业环节中的配置。

　　(6)营运成本。包括：土地取得成本、建筑物建设成本、设备设施购建成本、人员成本、其他成本等。

　　(7)国家资产投资使用效率。明确土地、建筑物、设备的利用率。

　　(8)各作业环节及作业前置时间。采购、验收、

　　入库上架、领料、加工前置作业、加工、加工入库、拣货、分拨、装车、配送等作业环节，以及各环节的作业前置时间均需了解清楚。

　　(9)各作业环节的物流量情况。各作业环节的物流量，决定了该作业区域的配置及区域面积。

　　(10)预估总投资预算。在规划设计前应明确企业对生鲜食品加工中心的总投资预算情况，在设计及确立各项目标时，应综合考虑投入产出比，权衡投资的投资回报率及投资回收期。

　　3．基本资料分析

　　通过对基本资料的分析，明确：

　　(1)企业对加工能力的设计需求；

　　(2)企业生鲜产品原物料及成品的物流存量需求；

　　(3)企业生鲜产品原物料及成品的物流流量需求。

　　通过对基本资料的分析，确认企业的产品水平及物流服务水平，还可了解企业目前生鲜产品加工及物流服务存在的问题点，为进一步的规划设计提供参考。

　　二、系统化设计与评估阶段

　　1．系统化设计

　　(1)企业建设生鲜食品加工物流中心的出发点

　　(2)生鲜食品加工物流中心选址

　　物流中心的选址应充分考虑该中心的食品加工与物流的双重属性。在选址时，除价格因素外，还存在如下限制条件：

　　①土地所在地交通运输条件；

　　②地基基础条件；

　　③土地面积及容积率要求；

　　④自然环境；

　　⑤经济环境；

　　⑥相关政策法规条件；

　　⑦其他。

　　(3)建筑物及加工、物流设备规划

　　①生鲜食品加工物流中心朝向选择；

　　②物流中心建筑结构选择；

　　③物流中心地面处理方式选择；

　　④物流中心屋顶、侧壁规划；

　　⑤物流中心各区域面积、高度以及保温库板规划；

　　⑥物流中心码头区域规划；

　　⑦物流中心环场道路规划；

　　⑧物流中心主设备、设施规划；

　　⑨物流中心制冷系统规划与选择；

　　⑩物流中心其他辅助区域及房屋的规划。如电脑室、卫生间、更衣室、消毒室、工具室、制冷机、废弃物处理区、停车场等。

　　(4)生鲜食品加工物流中心整体布局

　　要明确物流中心各作业区域需求，比如：进货暂存区、原料冷藏及冷冻库、急冻库、解冻库、材料冷藏及冷冻库、一次加工作业区、二次加工作业区、缓冲区域、内包装作业区、外包装作业区、成品冷藏及冷冻库、分拣区、出货暂存区以及装载容器清洗区及暂存区等。在布局时要注意统筹规划原则、区域共用原则、多温层区分及控制原则、可扩展性原则。

　　另外，还要明确各区域的面积需求、温层需求、加工设备需求。

　　2．评估

　　评估主要包括以下几个方面的考量：

　　(1)方案投资预估与目标投资预算的比较。如果差异较大时，企业可能会放弃该方案。

　　(2)方案产量及物流量与目标产销量与物流服务水平的比较。评价方案对需求的满足程度。

　　(3)方案投资回报率与投资回收期是否在企业可接受的范围。

　　(4)多方案进行比较与选择。

　　三、细部规划与执行前段

产品设计未来规划2

　　根据基础资产的特性，企业资产证券化可以分为债权类资产证券化和收益权类资产证券化。

　　债权类资产证券化基础资产的债权债务关系比较清晰，名义金额1也比较确定，该类资产主要面临的风险是相关债务人的违约及回收处置风险（信用违约风险），并可延伸到债务人组合的相关性风险。

　　收益权类资产证券化产品（下简称收益权类产品）是指以能产生独立、稳定、真实、可评估预测现金流的资产作为基础资产的证券化产品。收益权类资产往往依附于单一的经营实体或独立的实物资产（如收费路桥、水电气公用事业、公园景区、物业租金等）而获取经济利益，其未来现金流的名义金额无法确定。因经营实体或实物资产的运行情况关系到未来现金流是否稳定，故收益权类产品面临的主要风险是因外部相关因素导致的经济风险，而非交易对手的信用风险。

　　以下本文将对截至2015年三季度末收益权类产品的发行情况及信用风险缓释措施进行汇总分析。

　　在企业资产证券化业务中，除既有债权（应收账款等）外，将收益权、未来现金收益、将来债权等作为基础资产均存在一定的法律争议。目前，部分已发行的企业资产证券化产品基础资产的实质为收益权，从某些方面也可以界定为合同债权，以规避相关法律风险。为尽可能地反映收益权类产品基础资产的特点，本文界定证券化产品是否属于收益权类产品的唯一标准是其未来现金流的名义金额是否无法确定，而不是其产品名称中体现的基础资产类型为合同债权还是收益权。

　　发行情况及特点分析

　　（一）政策渐明，发行速度加快

　　2014年12月15日，中国证券投资基金业协会了《资产证券化业务基础资产负面清单指引（征求意见稿）》、《资产证券化基础资产负面清单》（下简称负面清单）、《资产证券化业务风险控制指引（征求意见稿）》等文件及征求意见稿，对资产证券化产品基础资产选择、风险控制等方面的详细规定逐步浮出水面。

　　负面清单之后，企业资产证券化的相关政策逐渐明朗。2015年以来，随着审核速度和发行速度的明显加快，以及基础资产种类的不断扩大，收益权类产品已经成为结构性融资领域的重要组成部分。2015年1―9月所发行的收益权类产品规模占到迄今发行产品总规模的64.61%，发行笔数占总发行笔数的68.00%（见图1）。预计未来，收益权类产品的发行规模增长速度将进一步加快。

　　（二）行业集中度较高，公用及交通占比最大

　　截至2015年9月末，收益权类产品已发行50单，总发行规模达到609.10亿元。本文将收益权类产品按照基础资产类型的不同，分为公用事业类、交通运输类、服务业票款、物业管理费、物业租金、保障房销售、学费等多种类型，其中公用事业类和交通运输类占比最大，发行规模占比分别为42.35%、38.15%，发行笔数占比分别为56.00%、28.00%（见表1）。

　　目前已发行的收益权类产品主要分布在14个行业，行业集中度较高。按发行笔数统计，占比靠前的四大行业为供热、电力、公路、水务，行业集中度达64.00%；按发行规模统计，四大行业占比为53.26%（见图2）。行业集中度较高，原因主要是在发展初期，收益权类产品的发行人倾向于选择质量较好的基础资产，而上述四个行业信用质量较好，且原始权益人绝大多数为国有企业，在当地具有一定的区域垄断地位。预计未来这些重点行业发行产品的数量还将进一步增长，基础资产的行业分布将更加广泛。

　　（三）级别以AA+及以上为主，级别中枢未来有下行可能

　　在笔者所统计的47单收益权类产品中（另有3单产品未在公开信息中查到其信用级别），其债项级别全部在AA以上，且级别为AA+的产品数量最多，为25单，该类产品整体信用质量较好。早期该类产品的发行以级别AAA为主，近年来随着发行产品数量的增加，以及市场对于该类产品的认知程度越来越高，逐渐出现级别较低的产品。未来随着基础资产类型的不断丰富，预计债项级别的信用中枢将有所下行。

　　（四）发行成本与级别和期限具有较强相关性

　　在笔者所统计的49单收益权类产品中（另有1单产品未在公开信息中查到相应利率），其产品期限主要集中在5年以内，发行单数占比为68.00%；有两单产品的发行期限为10年。发行期限超过5年的产品一般都会设置投资者回售选择权条款，否则产品将面临难以销售的情况。

　　笔者统计了发行期限为1～5年期收益权类产品的平均利率（按照发行单数计算平均值），一般而言，发行期限越长，利率越高；产品信用级别越高，发行利率越低。图3较好地反映了上述特征。但AA级别产品的5年期平均利率低于4年期平均利率，这主要是因为目前AA级别发行成功的产品只有2单，带有一定偶然因素。这两单产品分别为大都市热电公司电力上网收费权专项资产管理计划、泰兴市滨江污水处理有限公司污水处理收费权资产支持专项计划，前者为4年期产品，发行利率分别为9.00%、9.50%、10.00%、10.50%；后者为5年期产品，发行利率分别为6.50%、6.80%、7.60%、7.70%、8.00%，因前者发行利率大幅高于后者，导致5年期平均利率低于4年期平均利率。

　　（五）增信措施以外部为主、内部为辅

　　收益权类产品的信息披露内容较为有限，除发行信息外，其他内容较难获取，故本文无法对所有产品的增信措施进行全面统计，仅对部分常用增信措施进行简要分析。

　　在收益权类产品中，内部增信措施的效用较为有限，原因是原始权益人的资产运行状况直接关系到未来现金流规模及稳定性，产品的信用风险无法脱离原始权益人的主体信用状况。因此，外部增信是该类产品信用增级的主要方式，主要包括以下几种方式。

　　1.当地城司提供差额补足或担保措施

　　以电力、供热、水务、天然气等公用事业类资产作为基础资产的收益权类产品，其原始权益人大部分为当地的国有企业。这些企业运营的业务因涉及国计民生，履行部分政府职能，盈利性相对较弱，需要政府补贴。因其母公司或关联企业为当地的城司，所以一般采用当地城司提供差额补足或担保以进行外部增信。该类基础资产未来产生的现金流较为稳定，且有当地政府的信用作为增信，因此较为适合作为资产证券化产品的基础资产，也是目前市场上发行规模和单数最多的类型。

　　2.母公司提供差额补足或担保措施

　　以港口、公交、公路、航空、铁路、物业管理费、物业租金等作为基础资产的收益权类产品，部分原始权益人实力较强，可以不借用外部增信措施，直接发行资产证券化产品，而部分产品的原始权益人实力较弱，需要借助母公司提供差额补足或担保的方式进行外部增信。该类基础资产未来产生的现金流规模一般较大，而且相对稳定，也是相对适合作为资产证券化产品基础资产的类型。

　　主要信用风险点及缓释措施分析

　　评级机构对收益权类产品的评级是针对证券（受益凭证）本金及投资收益能否按时、足额偿付的可靠性进行判断，主要关注原始权益人的持续经营能力、基础资产的性质、产品的法律结构、现金流支付机制等方面。在评级实务中，收益权类资产证券化项目存在很多特殊的信用风险点，以下将对其主要风险点及相应的缓释措施进行分析。

　　（一）现金流预测偏差风险及缓释措施

　　收益权类产品还本付息的来源为基础资产产生的现金流，基础资产的稳定性越差，预测过程中产生的偏差就越大。比如，保障房类ABS以保障房的销售收入作为还款来源，而房地产的销售受宏观经济和行业政策影响非常大，因此给现金流预测带来较大困难，降低了预测的准确性。

　　目前该类产品的发行主体主要采取以下方式，以规避现金流预测的偏差风险：首先，尽量选择稳定性较好的基础资产，从源头上规避上述风险；其次，提高各期现金流入对当期应付本息的覆盖倍数；再次，尽可能多地沉淀部分资金在资产证券化产品托管账户中，尽量降低各期本息不能偿付的风险。

　　针对基础资产受行业波动影响较大的.收益权类产品，因极端情况下该类资产现金流损失较大，评级工作中应考虑极端情况下产品所能承受的现金流损失，其产品最终级别一般不超过原始权益人或担保人的主体级别。

　　另外，如果评估公司出具的报告中设定的现金流增长率偏高，且原始权益人不能提供强有力的理由进行支持，比如明确的政府规划文件等，那么预测基础资产未来现金流时，应依据现金流历史增长率等情况（剔除增长率异常的年份数据）计算现金流平均增长率。

　　若压力测试下，现金流覆盖倍数低于1.00倍，原始权益人（或担保人）的主体级别为产品所能得到的最高信用级别，与基础资产的类型无关。在压力测试过程中，要考虑交易结构中是否有针对相应风险的缓释措施；如果没有，则须考虑极端情况下基础资产未来现金流的损失情况。

　　另外，针对基础资产类型的差异，信用增级所需的现金流入对应付本息的覆盖倍数也会有所不同。

　　（二）未考虑基础资产运营成本的风险及缓释措施

　　理论上讲，大多数收益权类产品基础资产的未来现金流，并未减去基础资产日常运营的相关成本。若该部分成本未在产品的相关文件中做相应安排，则有可能影响原始权益人的正常运营，进而影响基础资产未来现金流的额度及稳定性。

　　目前，资产证券化产品计划管理人主要采取三种方式规避该类风险：

　　（1）由原始权益人母公司或担保公司来承担上述成本；

　　（2）采用净收入的方式计算未来现金流；

　　（3）在资产支持专项计划中设计专门的账户储备一定的资金来应对。

　　例如M电力上网收费权资产支持专项计划在相应条款中规定“将专项计划募集资金用于原始权益人偿还部分贷款，并扣留部分资金直接划入燃料专项账户，将资金剩余部分用于原始权益人的日常经营开支”。

　　（三）抵质押风险及缓释措施

　　1.收益权处于抵质押的风险

　　未来收益权是否处于抵质押状态是该类资产证券化产品评级中的首要考虑因素。因为收益权无法分割，不能实现部分收益权的转移，若收益权处于抵质押状态，会给专项计划带来很大的法律风险。对此，专项计划管理人应在相关文件中明确约定，产品成立时须及时解除收益权的抵质押。

　　2.产生收益权的固定资产被处置的风险

　　即使收益权未被抵质押，如果产生收益权的固定资产处于抵质押状态，在债权人或担保权人依据相关合同收回或处置该固定资产的情况下，会使专项计划面临较大的风险。因此需专项计划通过交易条款的特殊设置缓释该风险。

　　例如，N公园入园凭证资产证券化项目设置了“如果土地使用权被处置则专项计划提前终止的条款”。提前终止条款的设置，有利于保护投资者，增强资产证券化产品的安全性。

　　（四）资金监管缺失风险及缓释措施

　　计划管理人对于基础资产未来现金流的控制能力也是信用评级工作中须考查的因素之一。部分专项计划的基础资产未来现金流需经过原始权益人的账户进入专项计划专用账户，其中可能会涉及原始权益人是否将基础资产现金流挪作他用等道德风险。

　　如N公园入园凭证资产证券化项目设计了防范该类风险的条款，主要内容为“原始权益人在本次专项计划监管银行设立经营收入专户，原始权益人全部经营收入按不低于60%的比例归集该账户，并授权监管银行对专户内资金的使用进行监管，优先用于兑付本次专项资产管理计划优先级资产支持证券的本金和收益及偿还监管银行贷款本息。如违反上述约定，计划管理人和‘资产支持证券持有人大会’均有权宣布本次资产管理计划全部提前终止”。

　　目前部分专项计划的设计中缺失监管银行，这一缺失可能会影响产品未来现金流归集的可靠性和安全性，从而对产品的本息兑付产生不利影响。

　　（五）资金混同风险及缓释措施

　　资金混同风险是收益权类产品中经常会出现的风险。如X公司公交资产证券化项目，基础资产部分现金流的来源是X市财政划拨款，而X市政府给予原始权益人财政划拨款时并未说明划拨资金的具体用途，这就导致了用于支付基础资产现金流的补贴收入与原始权益人其他的补贴收入无法明确区分，从而使上述项目在没有相应风险缓释措施的情况下面临较大的资金混同风险。

　　在N公园入园凭证资产证券化项目中，计划管理人针对资金混同风险设置了相应的缓释措施，具体条款如下：“根据《基础资产买卖协议》约定，原始权益人不得将三个主题公园入园凭证销售收入以外的款项划入资金归集账户，以保证资金归集账户的独立性。”通过上述风险缓释措施的设定，从一定程度上降低了该专项计划的资金混同风险。

　　（六）集中回售导致的流动性风险及缓释措施

　　部分收益权类产品根据投资者的需求及自身的营销目的，设置了回售和赎回的条款。如投资者选择提前回售，当期现金流可能无法覆盖剩余应付本息，从而使原始权益人面临一定的资金缺口；若专项计划未安排回售准备金，则可能导致启动差额补足和担保支付的情况。

　　若专项计划中有设置回售和回购条款，则需关注在产品设计中是否明确了回售资金的来源，以及无法及时归集回售资金时的缓释措施，比如是否设置了专门的回售储备金账户，并至少提前三个月按照剩余本息的一定比例归集回售准备金。同时，还须关注回售的额度及具体的计算公式是否明确。若产品设计中未约定计算公式，当相应风险发生时可能会引发纠纷。目前，在设置回售和回购条款的部分收益权类资产证券化项目中，仅有小部分约定了回售的额度及具体的计算公式。

　　（七）资金归集风险及缓释措施

　　收益权类产品基础资产类型的多样化，导致了现金流归集的复杂性，某种程度上可能会给基础资产的稳定性带来一定影响。

　　部分基础资产的资金归集相对简单，如通行费收入、门票收入、公交票务收入等；而供水费、燃气费、供热费等资金归集却相对麻烦，主要原因在于其缴费方式的多样性，常见的缴纳方式主要分为现金缴纳和柜台缴纳。现金缴纳分为消费者营业厅现金缴纳、预存费用等；银行缴纳分为银行柜台缴纳、自助缴费系统缴纳、网上银行缴纳、短信缴纳等。资金流入的账户众多，归集过程繁琐，缴费时间又可能提前或延迟，致使资金归集的金额具有一定的不确定性，影响了该类产品的按时足额还本付息能力。

　　上述专项计划通过以下条款，降低监管账户的收款风险：通过监管协议等相关文件的约定，在专项计划存续期间，供水费、燃气费、供热费等资金收入优先划入监管账户，非经计划管理人同意，原始权益人不得使用其他任何银行账户收取基础资产产生的收入，且非经计划管理人书面同意，监管账户不得变更、撤销。

　　（八）未实现破产隔离风险

　　很多收益权类产品都设计了如下条款：

　　（1）基础资产转让后，原始权益人仍将继续负责基础资产的建设和运营，相关收益依赖于原始权益人的正常经营。

　　（2）原始权益人承诺，在专项计划存续期内，当基础资产不足以覆盖优先级资产支持证券本息时，由原始权益人对差额部分进行补足；

　　（3）原始权益人购买本专项计划的全部次级资产支持证券，在专项计划存续期内，原始权益人不能将次级资产支持证券转移给计划管理人或其他投资者，且在每一期优先级资产支持证券项下的本金和预计收益完全偿付完毕后，原始权益人才能享有剩余收益。

　　专项计划的上述条款证明基础资产并没有与原始权益人完全独立，且原始权益人须对基础资产可能发生的损失进行全额补偿，因此，原始权益人面临的风险没有因基础资产转移发生实质性改变，原始权益人保留了基础资产几乎所有的风险和报酬转移。按照《企业会计准则》23号中对金融资产转移的相关规定，转让的基础资产不符合终止确认的要求，原始权益人应当继续确认该资产，并将收到的对价确认为负债。目前尚无有效措施规避该风险。

　　总结及展望

　　综上所述，收益权类产品基础资产行业集中度较高，评级实务中的风险关注点较多，以上仅对主要的信用风险关注点及缓释措施进行了梳理，并结合一定的案例进行了详尽的分析。随着收益权类产品的不断创新，负面清单将有可能进行调整，该类产品的特点可能会产生新的变化，未来将通过更加丰富的案例对收益权类产品的特性进行完善和丰富。

产品设计未来规划3

　　一、关于商品房屋建设的计划管理

　　商品房屋是指由开发公司综合开发，建成后出售的住宅、商业用房以及其它建筑物。凡是自建或者委托施工单位建设或者参加统建，又是自己使用的住宅和其它建筑物，不属于商品房屋范围。

　　国务院国发（86）74号《关于控制固定资产投资规模的若干规定》明确指出：“不论是全民所有制单位还是集体所有制单位，凡购置的商品房屋或其它商品建筑，都必须纳入各自的投资计划规模”。各级计划、城建、统计部门以及专业银行分支行，都要严格执行这一规定。

　　为了有效地指导商品房屋建设，从1987年开始，各地区的商品房屋建设均纳入国家计划。

　　商品房屋计划由生产计划和销售计划两部分组成。

　　商品房屋生产计划，包括计划期建设总规模、施工面积、新开工面积、竣工面积等指标。

　　商品房屋销售计划，包括计划期预计竣工面积、销售面积、购房单位、购房资金来源等指标。

　　商品房屋建设，要搞好综合平衡，贯彻以销定产的原则。生产计划所需资金、材料必须自行落实。销售计划必须同固定资产投资计划相衔接。

　　商品房屋计划，由各省、自治区、直辖市、计划单列省辖市和中国房屋建设开发公司负责编制，并上报国家计委，抄报建设部。国家计委会同有关部门审核后，下达全国的商品房屋生产计划和销售计划。

　　商品房屋计划作为指导性计划进行管理。在计划执行中，各地区根据资金、物资的落实情况以及需求变化情况，可以自行调整商品房屋的生产计划和销售计划指标，但要报国家计委、建设部备案。同时，销售计划中出售的商品房屋必须纳入购买单位的固定资产投资计划，即全民所有制单位购买商品房屋要分别纳入基本建设计划和更新改造计划，集体单位购买要纳入集体所有制单位投资计划。

　　二、关于加强对商品房屋开发公司的管理

　　各地区的商品房屋开发公司应是具有独立法人资格的企业单位，实行自主经营，独立核算，自负盈亏。商品房屋建设前期准备工作，如征地、搬迁、安置劳动力等项工作由各该地区政府部门负责。

　　各省、自治区、直辖市和计划单列省辖市要对已成立的各类商品房屋开发公司进行一次认真的资格审查。开发公司必须具有一定数量的合格的工程技术人员、经济管理人员、财务人员和与开发规模相适应的'自有资金。今后，未经省、自治区、直辖市人民政府指定有审批权的机关批准，未在工商行政管理部门注册登记的开发公司，不准从事商品房屋的开发建设。

　　三、关于商品房屋建设的资金来源

　　商品房屋建设资金可以用开发公司自有资金，发挥住宅建设债券、向银行申请贷款以及预收一定数额的购房款等方式解决。

　　为了促使开发公司加强经营管理，商品房屋建设开发周转资金中应有不低于20％的自有资金。随着开发公司自我积累的增加，自有资金所占比重应逐步提高。

　　向购房单位预收购房款，在商品房屋开工建设前，不得超过全部售价的50％

　　四、关于商品房屋的销售价格

　　目前，各地的商品房屋销售价格普遍偏高，一定程度上影响了商品房屋的建设和发展。商品房屋的销售价格按相同口径比较，一般不应高于同类标准的统建、自建房屋的价格。各省、自治区、直辖市和计划单列省辖市计委要会同同级城建部门、建设银行和物价部门研究制定本地区的商品房屋价格管理办法。

　　五、关于商品房屋的统计

　　为了准确反映商品房屋投资和商品房屋生产计划完成情况，从1987年起，建立和改进商品房屋投资统计和商品房屋生产进度统计制定。

产品设计未来规划4

　　关键词房地产会计核算问题对策

　　随着市场经济在我国的逐步完善，新的会计制度、会计准则不断，对于房地产开发企业来说，目前适用的会计制度和会计准则主要有《企业会计准则》、《房地产企业会计制度》和《企业会计制度》等，如何在门类众多的制度、准则、规定之下，结合企业自身特点，改进现有会计核算方法，更好地发挥会计职能，是会计人员的职责。笔者从以下几个方面论述目前房地产企业会计核算中存在的问题及其改进方法。

　　1房地产开发企业会计核算存在的问题

　　1.1房地产开发企业收入确认的复杂性

　　房地产商品的销售包括两种，一种是自行开发并销售，另一种是事先与买方签订合同，按合同要求进行开发。对于后者，应按照建造合同的标准进行收入的确认。而对于企业自行开发的房地产商品，由于其开发的周期较长，耗资巨大，其商品具有较高的价值性。这些特点决定了房地产商品销售往往采用预售、分期收款销售等多种销售方式。房地产商品销售的前提是首先取得预售许可证和销售许可证，在此基础上，一般要经过签订预售合同并预收房款、签订正式销售合同、工程竣工验收合格并交付买方验收确认、收取房款、办理产权过户等销售环节。因此，房地产收入的确认同其它的生产收入相比具有一定特殊性。《房地产开发企业会计制度》中规定以结算账单提交买方并得到认可作为房地产开发企业收入确认标准，该规定比较简单，宜于实际工作中的操作，但没有反映销售的实质，理论上不够合理；《企业会计制度》和《企业会计准则——收入》中规定以风险和报酬的实质转移作为收入确认的标准，理论上具有合理性，但要求会计人员具有较高的职业判断能力。在会计实务中如何运用这一标准则比较混乱，核心问题在于应在哪一环节确认为收入，其分歧的焦点集中在:商品房所有权上的重要风险和报酬是否已经转移。

　　1.2房地产开发企业商品成本与售价的不配比性

　　首先，房地产开发企业的生产周期较长，开发项目从获得土地并开发完成到确认收入短则1~2年，长则4~5年，必然使得企业投入产出比例呈阶段性不合理；在项目建设期内大量投入资金，并发生大量费用计入当期；由于项目尚未完工，即使开发产品已预售完毕，其预售款项也无法确认为收入，其结果是为配比原则的应用造成了困难。

　　其次，房地产开发商品的成本载体是整个建设工程，而销售则是按楼层或户型为单位，这样就造成单个楼层或户型的售价明显与其成本不配比。如同一结构的房屋，低层建筑施工成本低于高层建筑施工成本，但销售时低层售价却高于高层售价；又如“丁字形”楼房虽然同楼层成本一样，由于朝向不同，其售价相差也很大。

　　通常房地产开发企业的成本结转方法是:按当期竣工后的核算对象的总成本除以总开发建筑面积，得出每平米建筑面积成本，然后再乘以销售面积得出本期销售成本。这样均摊计算的结果没有考虑房屋楼层、朝向的因素，得出的经营成果不具有真实性。

　　1.3收益评价指标不能真实反映企业业绩

　　房地产企业投入产出周期具有较强的特殊性，表现在会计年报中往往是业绩波动较大——项目建设期内业绩不佳,验收售出后，大量预收款确认为收入，期间间隔在一个会计期内还好，但一个项目往往要跨4、5个会计期，故不适用一般的公司业绩评价指标，如净利润指标就不能正确、客观、全面地反映其真实经营情况，尤其是上市公司，极可能误导投资者。一个经营情况很好的开发公司，其净利润可能很小甚至是负数，但有大量的在建工程和很好的预售情况，现金流状况极佳，有很强的盈利能力。同理一个盈利的公司也可能正危机四伏:面临着因施工质量导致的巨额赔偿，大笔银行贷款到期而无力偿还，尚未结清的担保金，由于市政规划调整，地价变化导致的土地风险等等；故此，评价一个房地产开发企业的业绩，千万不要以指标论好坏，应透过指标看实质，看其资质信誉、实力、现金流量、资产质量，还有更重要的表外风险等等。当然，这有赖于我们会计界同仁对会计信息的真实反映与充分披露。

　　2完善房地产开发企业会计核算规范的对策

　　2.1正确确定和应用收入确认标准

　　房地产商品销售收入的确认应符合两个标准，即法律标准和专业标淮。

　　(1)法律标准。法律标淮是指我国相关法规中规定的房地产销售必须符合的条件或标淮:如对于以出让方式取得土地使用权的，未按照出让合同规定支付全部土地使用权出让金，未取得土地使用权证书，或未按照出让合同规定进行投资开发的，以及权属有争议的、未依法登记领取权属证书的房地产不得买卖。凡是不符合上述标准的，即使房地产商品已经开发完毕，甚至取得了相关报酬，并转移了风险，也不能作为收入予以确认。法律标淮是专业标准的前提条件。

　　(2)专业标准。专业标准是指会计准则、会计制度中规定的商品销售收入确认标淮，即收入确认的4个必要条件:企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方；企业没有对已售出的商品实施控制；与交易相关的经济利益能够流入企业；相关的收入和成本能够可靠地计量。上述规定中，收入确认以风险和报酬实质的转移为标准，理论上比较合理，但由于房地产业销售方式的多样性和复杂性，为实际工作中收入确认带来了困难。

　　笔者认为，房地产销售合同是在房屋尚未建成竣工前的预先销售行为，不论是否收取了款项，均不属于实际发生的销售业务。因此，签订预售合同并收取预收货款不符合收入确认条件，不能作为销售实现依据；签订正式房屋销售合同则如同一般工商企业产品销售合同一样，从法律意义上讲也只是一种合约，房屋未经买方验收认可，商品所有权上的主要风险和报酬尚未转移给买方，不符《企业会计准则——收入》的有关规定，故也不能确认收入；购买方取得商品房产权证的环节较为特殊，尽管房地产商品最终是以产权证上权利人主体的更替为所有权变更的主要标志，但由于房地产开发企业在项目开发前根据规定需要支付土地出让金，取得土地使用证，并办理领取预售许可证、在工程获得有关部门竣工验收领取销售许可证、签订正式房屋销售合同，并向客户收取房款、交付买主办理入住手续的情况后才办理产权过户手续，且产权证的办理涉及到房地产管理、土地管理等政府有关部门，办妥产权证书的时间并非开发企业所能控制。如果此时确认收入，会导致收入滞后，同样不符合收入确认原则。所以，尽管房屋产权证书是房屋所有权的标志，但并非是确认收入的必要条件。

　　2.2引入计划销售价格的概念，使销售收入与成本配比

　　建议引入计划销售价格的`概念，解决销售成本结转错位，与销售收入不配比这一特殊问题。即当开发的房屋达到可销售状态时，企业根据成本、市场、地段、楼层、朝向等因素制定一个计划销售价格，作为成本分配标准。

　　(1)实际售价成本率法，是在季度前两个月按实际售价乘以计划销售成本等于季末销售成木的方法调整。具体操作顺序是:分类明细账按开、竣工时间相同或相近且一并办理决算的项目设置账户，在此分类明细账基础上，再按计划价格相同的房屋分类设户，价格不同的分别设置。季度前两个月可按分类明细账结转成本，即按分类明细账记载的当月实际销售额乘以计划销售成本率得出当期成本结转数，对销售房屋只登记数量，待季末将未销售房的计划售价乘以计划销售成本率得出月末留存成本，用倒挤的方法结出销售成本。这种方法适用于开发规模较大的房地产企业，优点是可以减少工作量，缺点是季度前两个月受房价影响会产生一定误差，且不能及时、准确提供较详细的成本资料。

　　(2)计划售价成本率法，就是始终按计划售价乘以计划销售成本率进行结转。只要是开发建设工程已办理了竣工决算手续，就可以把商品房成本按楼栋、楼层、单元予以确定，甚至可以计算出每平米建筑面积成本。因此可以按单元设置账户，也可以把每平米建筑面积成本相同的商品房归类计入同一账户。销售成本按单元设置账户的房号直接对号入座结转，按每平米建筑面积成本归类设户的，可按销售面积乘以每平米建筑面积成本得出销售成本。这种方法的缺点是结转工作量较大，但遵循了一贯性原则，提供信息可靠及时，并能将结转成本工作量分散在日常工作中，适用于一般房地产开发企业。

　　2.3扩大信息披露内容，提高房地产开发企业信息披露中的信息含量

　　(1)增加土地储备量及成本构成的信息。房地产开发成本中土地成本的比例一般占有较大的比重。因此，能否拥有土地储备以及土地储备的成本状况，从一定程度上决定了开发企业未来的发展。对于拥有大量优质低价的土地储备的企业来说，土地成本低本身隐含着巨额的利润，在土地出让市场向招标拍卖过渡以后，相对于其它公司具有先天的竞争优势，能在未来三到五年内保持良好的增长，从而具有一定的投资价值。而信息使用者通过企业披露的土地使用权总额无法判断其土地储备的信息。因此，在房地产开发企业的财务报告附注中增加土地储备量及取得成本情况的披露是必要的。

产品设计未来规划5

　　这次我们特别邀请了北京启达乔泰咨询有限公司总经理李彦杰先生撰写系列文章，主要内容包括：生鲜食品加工物流中心规划设计程序、牛鲜食品加工物流中心规划设计准备、系统化设计、细部规划设计、工程图纸与工程项目划分等。

　　李彦杰先生具有丰富的低温物流中心规划设计经验，在祖国大陆及台湾地区参与的大型物流中心项目已近30个。

　　本讲座中涉及的生鲜食品是广义的，包括冷冻食品、冷藏食品。

　　冷冻食品的中心温度应保持在－18℃以下，并且将食品中所含93％以上的水分冻结成冰，以防止食品因存放时间过长而产生劣化情形，因此冷冻食品的保存期限大多可长达半年至一年之久。所以，凡经过处理后，将包装食品急速冷冻至－18℃以下的冻结状态的食品，称为冷冻食品。

　　冷藏食品应保持在7℃以下至冻结点以上，生鲜农畜水产品、调理食品、水果蔬菜、豆制品、面包快餐食品等，为保持食品的新鲜度及品质，在制造、储运、销售过程中均需保持此温度，故称为冷藏食品。

　　由于生鲜食品在制造、储运、销售过程中均需要处于低温环境中，低温物流应运而生。低温物流包括原材料供应物流、食品工厂内生产物流、销售物流。在这一系列过程中无论产品所有权转移多少次，均需依赖一系列能放置低温食品且符合低温标准的冷冻冷藏设备，以使食品在每一环节都能保证存放于最适合的低温环境中，确保食品品质安全及稳定。从生鲜食品的生产、储存、运输、销售直至消费者手中，其中任何一个环节有缺陷都将前功尽弃。

　　在本讲座中，我们将集生鲜食品加工与生鲜食品物流功能于一体的低温物流中心称之为生鲜食品加工物流中心。此类低温物流中心的职能包括生鲜食品加工、生鲜食品低温物流。

　　笔者经过参考文献，并根据多年的项目实施经验，将生鲜食品加工物流中心归纳为以下几种类型：

　　1．产品分切加工及物流配送中心(如猪肉分切加工中心)；

　　2．禽类产品屠宰加工及物流配送中心(如鸡鸭屠宰加工中心)；

　　3．水产品加工及物流中心(如水产品鱼类加工中心)；

　　4．蔬果加工及物流配送中心(如蔬果加工配送中心)；

　　5．速冻食品加工及物流配送中心(如速冻水饺加工及配送中心)；

　　6．中央厨房(连锁餐饮业或快餐业共同产成品及半成品加工配送的场所)：

　　7．面包厂(连锁面包店共同生产面包及面包坯的'加工配送场所)；

　　8．其他涉及生鲜食品加工与物流的物流中心。

　　生鲜食品加工物流中心的主要特点是：

　　1．集生鲜食品加工与生鲜食品物流配送为一体，能有效缩短冷链环节，更容易控制生鲜食品的品质，降低生鲜食品质量出现问题的概率；