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上海房产交易税新政策
上海部分区县房产交易税政策微调 不代表沪限购政策松绑
这几天，有消息称“静安、长宁两区房产交易税政策微调”，引发各方关注。记者近日经过多方调查发现，上海房产交易税政策其实并未调整，只是此前部分区县将营业税和个人所得税缴纳方式捆绑，此次调整后予以“松绑”，保持全市各区县在操作上的统一性。不过，全市对于“满五”的认定确有微调，从原来的确定到“天”改为确定到“月”。
“捆绑式”组合“松绑”
中秋节后上班的第一天，记者致电12366财税热线获悉:目前上海个人税费“没有任何新的政策出台”，接线员建议与区房地产交易中心联系。
记者随后来到徐汇区房地产交易中心，税务窗口工作人员陈先生明确表示，政策没有变化，市民可以根据各自交易房屋的实际情况，自由选择缴纳方式。中原地产的中介员小张解释说，如果卖家出售“满五唯一”的住宅，免缴个人所得税和营业税，这一点各区执行一致;但如果是“满五不唯一”的，不同区县对规定的执行并不相同，缴个人所得税有两个选择可以是成交总价的1%(普通住宅)或2%(非普通住宅)，也可以是差价的20%。
据悉，徐汇、静安、长宁、宝山四区，此前对“满五不唯一”的非普通住宅收税时，将营业税和个人所得税捆绑:要么都按照全额征收，即营业税为成交价的5.65%、个税为成交价的2%;要么都按差额征收，即营业税为买卖差价的5.65%、个税为差价的20%。
如今将营业税和个人所得税缴纳方式“松绑”，卖家可以交叉选择，“比如营业税按买卖差价缴纳，但个人所得税按总售价缴纳”。此次调整可让买家得到更大的让利空间。
“满五”认定出现微调
记者在采访中发现，对于“满五”的认定，尽管仍是根据契税单上的填发日期或者产证的登记日期“孰先”认定，但从原来的确定到“天”微调为确定到“月”。
在黄浦区房地产交易中心，税务窗口一位姓吕的工作人员告诉记者，如房源根据“孰先原则”到9月29日满五年，按照此前政策，只能到那一天认定为满五年;如今房管局有文规定，“满五”可以确定到月，9月1日起即可去过户，认定为满5年。吕先生说，他们上周已经开始这样操作。至于房产交易税中的税费是按差额还是全额缴纳，吕先生回答:“黄浦区一直可以交叉选择，没有硬性的捆绑。”
一进一出差几十万
上海中原研究咨询部研究员孙黎给记者算了一笔账:如一套“满五不唯一”的非普通住宅买入价200万元，卖出价400万元。按全额缴纳方式计算，营业税22.6万元，个税8万元，合计税费30.6万元;按差额缴纳方式计算，营业税11.3万元，个税40万元，合计税费51.3万元。自由组合后，全额个税、差额营业税交叉选择，共计19.3万元，可节省11.3万元至32万元。
德佑地产市场研究部总监陆骑麟坦言，目前“到手价”是市场普遍现象，税费基本都会转嫁给下家，这样微调后购房者可以获得总价4%以上的优惠，应该会对市场带来利好。业内认为，在如今房地产市场存量房难以去化的背景下，“交易税可以就低选择，将减少客户的交易成本，有助于打开议价空间，一定程度上会帮助交易量回升”。
但业内人士同时强调，此番微调并不代表上海限购政策松绑。
上海房产交易税细则
细则一
征税范围有限按照《暂行办法》，新购住房的时间是指2011年1月28日起购买的住房，购房时间以购房合同在上海市房地产交易中心网上备案的日期为标准，即使在上述日期前购买的住房，人均住房超出60平方米的面积，也暂免征收房产税。
上海房产税征收对象须满足的条件，是指《暂行办法》施行之日起，本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房(包括新购的二手房和新建商品房)和非本市居民家庭在本市新购的住房。
细则二
兼顾实际情况《暂行办法》从实际出发，考虑较全面。对本市居民家庭住房改善、本市居民家庭子女成年后结婚购房、本市工作生活的非本市居民家庭购房等部分个人应税住房，给予税收优惠。
对本市居民家庭换购住房实行先征后返的税收优惠本市居民家庭原已拥有一套惟一住房，因改善居住条件而新购住房的，当其在新购住房后一年内出售家庭原有惟一住房的，该居民家庭新购住房先按规定核定征免房产税，对新购住房已按规定缴纳的房产税，可予退还。
细则三
对本市居民家庭子女成年后因婚姻等购房暂免征收房产税这适用于本市居民家庭中的子女成年后因婚姻等需要而首次新购，并且只属于子女家庭的唯一的房子。
对在上海工作生活的非本市居民家庭的购房优惠对于在本市工作生活的非本市居民的基本居住需求，符合以下两种情形之一的暂免征收房产税：
①对符合国家和本市有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才，持有本市居住证并在本市工作生活的，其在本市新购且属于家庭惟一的住房。
②对持有本市居住证满三年并在本市工作生活的购房人，其在本市新购且属于家庭惟一的住房，暂免征收房产税。对持有本市居住证、但不满三年的购房人，其上述住房先按规定征收房产税，待持有本市居住证满三年且在本市工作生活的，其上述住房已征收的房产税，可予退还。
细则四
《暂行办法》实行先征后返的税收优惠，当然有时间上的要求。可见，上海市居住证的重要作用是显而易见的。
差别化的比例税率上海房产税适用税率暂定为0.6%，但对应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率可暂减为0.4%。
对新购人均超标准部分征收对本市居民家庭在本市新购且属于该家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积人均不超过60平方米(含60平方米)的，暂免征收房产税;人均超过60平方米的，对新购住房超出部分的面积，按规定计算征收房产税。
房产税税额打七折应纳房产税税额=新购住房应征税的面积×新购住房单价×70%×税率。
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